前 言

投资，是指为了在未来可预见的时期内获得收益或是资金增值，在一定时期内向一定领域投放足够数额的资金的经济行为。投资追求的是比较持续稳定的现金流收益，是未来收益的累积。互联网造富时代，投资回报率可能高达上千倍，反之，亦可能产生不同程度的亏损。

随着冷链物流行业的快速成长，冷库产业释放相当可观的投资价值，成为资本关注的新焦点。冷库产业投资规模大、周期长、回报慢，选址建设、技术选择、招商运营等各个环节都会影响到最终的投资回报。因此，冷库产业投资需要谨慎，不可盲目行动。

当前，我国冷库产业投资正处于从粗放型向精细化转型升级的关键期，冷库市场供给还远不能满足高速发展的多样化需求，多温区、多功能集约的合规高标冷库需求潜力巨大，冷库产业投资不断升温，热潮渐起的大环境下，更需加强项目投资的系统性“冷”思考。

冷库基础设施稳定增长与发达国家差距依然明显

我国冷库设施保持逐年稳定增长，根据中冷联盟每年统计发布的《全国冷链物流企业分布》数据报告，2008年我国冷库保有量仅有约850万吨，到2021年冷库保有量已经达到5224万吨，位于印度和美国之后，保有量排名世界第三，年均增长率超过了10%。据2022年最新统计数据显示，我国冷库同比增长了8.84%。

但从人均保有量来看，我国冷库人均保有量仅为0.037吨/人。而根据美国第51次年度冷库调查，美国2019年冷库容量为 1.03 亿吨，预计到2022年达到1.07亿吨，人均保有量将达到0.48吨/人。相比之下，我国人均冷库保有量不足美国的十分之一，与发达国家相比还有很大差距。

根据对分布图上图企业的不完全统计，2021年全国30个省市冷库平均毛利率为17.45%，同比下降了6.84个百分点，平均闲置率为30.88%，同比上升了12.56个百分点。从租金变化情况看，各省平均租金在1.23元/㎡/天—4元/㎡/天之间。

政策支持力度空前政策协同有待加强

“十四五”以来，随着《“十四五”冷链物流发展规划》以及一系列冷链相关政策的推出,进一步完善了顶层设计,为冷库产业的发展创造了良好的政策环境。据中冷联盟不完全统计，2022年上半年中央和地方政府累计推出了95项政策，包括包含综合规划类、产业扶持类、金融与补贴类、安全与监管类、纾困解难类和标准规范类等六大类政策，其中，综合规划类政策最多，占上半年政策总量的37.9%，其次为产业扶持类政策。

政策环境持续向好为推动冷库产业投资和建设起到了积极的作用，但同时，冷库建设用地、冷藏运输通行、冷链物流用电等相关政策却比较滞后，为冷库企业投建与运营带来不小阻力，不同部门的政策协同还有待加强。

冷库市场需求多元化趋势明显新业态新模式释放潜力

据分析，冷库市场需求90%以上来自生鲜食品相关行业。随着消费升级和产业革命向纵深推进，冷链物流市场需求多元化、多样化趋势明显。疫情常态化推动生鲜新零售成为新消费首选，预制菜新兴市场快速发展为餐饮行业创新新增长点，消费市场对冷链食品的品质、口感与配送效率要求不断提升，推动冷链食品加工、冷链配送需求持续增长。

跟据相关机构统计数据显示，2021年我国冷链物流市场达到15.01%的增长速度，市场规模约为4407亿元；2021年我国生鲜电商行业市场规模为3117.4亿元，同比上升18.2%；2021年预制菜行业规模预估为3459亿元，同比增长18.1%，未来几年有望成长为万亿级市场。

多元化资本入局中长期规划不可缺少

在政策、市场多重利好促进下，冷库产业投资价值已经凸显出来，投资机构、传统地产、电商平台、食品加工、快递物流等多元化的资本入局，再次激起冷库产业发展浪潮。

与此同时，冷库产业投资应更加重视项目建设运营的中长期系统性规划，避免盲目投建，造成局部地区的投资过剩和资源浪费。例如，2019年受非洲猪瘟影响，进口猪、牛肉数量猛增，市场需求快速增长，多地出现爆仓现象，促使部分地区冷库项目快速投建，但建成后没有考虑长期需求趋势，突发事件过后可能需求会急速下降，导致某一地区的冷库库容过剩。